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机构:广州甲级写字楼跌至四年最低,购房者观望情绪浓

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9月27日,第一太平戴维斯发布《2021年第三季度广州房地产市场回顾与展望》报告,报告分析了广州第三季度商业、住宅地产相关情况及未来市场趋势。

报告显示,受疫情影响,广州甲级写字楼第三季度空置率小幅上升,目前价格已跌至近四年来最低,商圈零售商扩张租赁需求则保持平稳趋势。

住宅方面,受住房金融政策、政府规范购房行为双重影响,广州一手住宅成交量和成交均价均有所下降,购房者观望情绪渐浓。

甲级写字楼空置率小幅上升,平均租金跌至四年最低

2021年第三季度,位于琶洲的环球梦大厦交付入市,为广州甲级写字楼市场带来4.9万平方米新增供应。

据了解,随着新项目的入市,琶洲子市场存量在全市总存量中占比已超20%。截至季末,广州甲级写字楼物业市场总存量上升至581.4万平方米。

报告显示,与上半年相较,第三季度广州甲级写字楼租赁需求增长有所放缓,各子市场净吸纳量均有回落,且环比降幅均超过40%,全市净吸纳量仅录得2.4万平方米,为第一、第二季度的15.4%、21.3%,市场租赁需求主要源自房地产、信息技术、金融等行业。

受市场租赁需求有所放缓及新项目入驻率较低的双重影响,第三季度全市甲级写字楼空置率小幅上升。截至季末,广州甲级写字楼物业市场空置率环比上升0.4个百分点至8.6%。

由于租赁市场稍显平静,多数业主因此延续以价换量租赁策略,全市租金水平延续下行趋势。季末全市租金指数环比下降0.5%,平均租金录得人民币每平方米每月162.4元,为近四年最低。

第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示,若各在建项目均可如期完工交付,2021年第四季度市场或将迎来供应高峰,“租赁市场竞争的加剧预计对业主租金预期产生较大冲击,全市租金水平预计继续下调。”

谢靖宇同时也提到,目前广州写字楼的价格已降至底部,接下来再降也是小幅探底,不会出现大幅下跌。

零售商租赁需求保持平稳,空置率、租金预将继续下降

第一太平戴维斯发布的报告显示,2021年前七月,广州市社会消费品零售总额同比增长16.8%,累计至人民币5,812.93亿元。这意味着虽受六月本地疫情小规模爆发影响,广州本地消费市场依旧基础稳固、存在一定增长潜力。

零售物业市场方面,国际金融城的美林M.LIVE天地(二期)及位于天河路的ICC环贸天地开业入市共为市场带来16.5万平方米新增供应,全市零售物业市场总存量上升至669.2万平方米。

报告显示,第三季度零售商扩张、租赁需求相对平稳,各零售商圈空置率仅小幅波动,全市空置率环比微降0.1个百分点至12.9%,餐饮、新能源汽车品牌仍为租赁需求的主要支撑。

第一太平戴维斯预估,短期内零售商扩张情绪预计整体保持平稳,源自餐饮业态的租赁需求将维持活跃,全市空置率料将继续下降。

此外,第三季度由于核心商圈部分项目因品牌调整,租金微降;新项目入市租金亦低于其所处商圈的既有平均水平。数据显示,天河路、越秀两核心商圈租金指数呈环比下降,进而导致全市租金指数环比下降0.4%,平均租金录得人民币每平方米每月684.8元。

据了解,2021年第四季度全市将迎来两个购物中心,两项目分别位于白云、黄埔子市场,预计为市场带来26.0万平方米新增供应。第一太平戴维斯分析,第四季度受次核心商圈新增供应影响,全市平均租金预计延续下降趋势。

楼市成交均价、成交量环比均降,购房者观望情绪渐浓

受制于房贷利率上调、等待放款时间延长、限价政策等措施持续发力,第三季度楼市成交量及成交均价环比均有所下降。截至2021年9月18日,广州一手住宅成交面积环比下降40.3%,至128.8万平方米,第一太平戴维斯认为,本季度一手住宅市场购房者观望情绪较浓。

楼市价格方面,鉴于政策针对住宅项目备案价及网签成交价加大调控及管理力度,一手住宅市场成交均价有所回落,截至9月18日,全市一手住宅成交均价环比下降4.0%至人民币每平方米38,358元。

报告分析指出,年内调控政策预计持续升级,政府对住宅市场监管力度将继续加大,随着市场参与者逐步理解适应新政策,此前累积的观望情绪有望转化为需求并于年内释放。在价格调控政策管控下,第一太平戴维斯预计,全市一手住宅成交均价预计保持平稳。

此份报告还提到,第三季度因受备案指导价格政策及住房销售价不得高于备案价等政策调控,部分开发商采取大盘集中推盘策略,以保障项目价格处于相对稳定状态。因此,全市一手住宅供应面积继续上升,截至9月18日,广州一手住宅市场供应面积环比上升0.6%至171.5万平方米。

根据广州“十四五”规划,在2021至2025年间,全市拟推出共计131万套住房,解决300万人的住房问题。可以预见,未来市场供应预计将进一步增加。

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